質問：新潟県にお住まいの方父は複数のアパートオーナーです。年々物忘れが多くなってきており、父の今後が不安です。アパートの建物自体が古くなってきているので、徐々に大規模修繕を進めていかなくてはいけないと思います。父が認知症になってしまったときに、修繕工事の請負契約を息子の私が結んでも良いのでしょうか？
回答：司法書士法人トラストご相談ありがとうございます。
お客様がご心配されていらっしゃいます通り、オーナー様が認知症になってしまった場合、アパート経営が立ち行かなくなってしまう心配ごとがいくつかあります。
まずは、なぜオーナー様が認知症になってしまうとアパート経営が立ち行かなくなってしまうのか、からご説明いたします。
オーナー様が認知症だと様々な問題が起きます
認知症になってしまうと、物事の判断能力がなくなってしまいます。よくわからないまま契約を結んでしまったり、それが悪徳商法であったりすると本人に不利益が被ります。そのため、民法上では、判断能力がない状態で行った法律行為は無効とされています。認知症になってからの契約はなかったことになるということです。
オーナー様は、賃貸物件の管理について、ご自身で全て行われているケースもあると思いますし、管理会社に委託されているケースもあると思います。
どちらのケースであっても、貸主や管理会社とのやりとりが不可能になったら入退去・更新管理や家賃の管理等が難しくなります。また、ご相談いただいたような建物の修繕を行いたい場合は、リフォーム業者等と工事請負契約を結ぶことになりますが、こちらも契約になりますので認知症になってしまった場合は不可能です。
業者によっては息子様が記入していいですよ、なんていう業者もあるかもしれませんが、これは適法ではありません。コンプライアンスをしっかり守る会社ならば、契約者が認知症の状態で契約させるようなことはないです。
他にも、一部の物件を手放したいというニーズも不動産経営者であればあると思いますが、こちらも売買契約、売買の移転登記が必要になるため、認知症になってしまった場合は出来ないのです。
家族信託の活用で解決できる問題もあります
このように、オーナー様が認知症になってしまうと、入退去管理・更新の管理、家賃の管理等関係者のやりとりや契約、修繕のための契約、売却等の契約が出来ないことで、オーナーとしての責任が果たせず、立ち行かなくなってしまうリスクがあるのです。
これらのリスクに備えたいオーナー様に是非知っていただきたい制度として、家族信託があります。家族信託は、信頼できる方に財産を託し、代わりに管理してもらう制度です。
例えばこのような設計はいかがでしょうか？
委託者 お父様
受託者 息子様
受益者 お父様
信託財産 お父様が賃貸されている不動産全て・不動産管理用の金銭
委託者と受益者をお父様とすることで、賃貸物件の管理や各種契約に係る部分は息子様にお願いしながら、お父様が不動産から得られる利益を受けることができます。家賃収入はお父様のものということです。
家賃収入も信託財産となりますので息子様が管理してくれます。
信託の目的というものを設定しますので、その目的に沿ってお父様の生活や介護費用に使用していただいてもちろん構いません。不動産を信託することで、所有権自体を息子様に移転した形となるため、修繕の工事請負契約や、不動産を手放したい、と思った時に、息子様の印鑑で行うことが出来ます。
ポイントは信託財産の指定方法です
ここで一つ、注意すべき点があります。
上記のイラストの信託財産のなかで、『賃貸している不動産全て』とお伝えしました。ここには大切な理由があります。
通常、それぞれの不動産で生じた赤字・黒字は不動産所得して相殺されますし、それが赤字であった場合、他の事業所得・山林所得・譲渡所得と損益通算をすることができます。
しかし、「信託財産である不動産から生じた損失はなかったものとみなす」（租税特別措置法41の4の2①）という取扱があるため、信託から生じた不動産所得に関する損失は他の所得と損益通算することは出来ません。
また、『信託不動産』と『所有権不動産』が混在しているケースで、『信託不動産』に損失が生じた場合、『所有権不動産』の利益と相殺することは出来ないことになります。
そのため、賃貸物件においては、それぞれの物件から赤字・黒字が想定されるため、全てを信託不動産にしておくことが得策といえます。
信託契約を組成するにはお時間もかかりますし、オーナー様としては、家賃の振込先口座の変更や各種火災保険の変更手続、また、不動産管理等に制度について説明する必要があるかもしれません。
受託者にとってスタート時はお手間がかかるかと思います。しかし、それでも不動産経営が立ち行かなくなってしまうリスクに対しては、備えあれば患いなしだと私たちは考えています。法に則した管理を行っていただくためにも、家族信託をご一考ください。
