日本の高齢化が進んでおり、また、2025年には65歳以上の高齢者の5人に1人が認知症を発症するとも言われています。認知症発症率は今後も増加すると考えられますので、認知症はもはや他人ごとではありません。
そんな中、不動産の所有者の方が認知症になってしまったらどうなるのでしょうか。
今回は、家族信託と不動産について、司法書士の関にインタビューしました。
不動産所有者の方が認知症になった場合、その不動産はどうなってしまうのでしょうか？
認知症になってしまうと、具体的にどうなりますか？
関）認知症とは、脳の病気や障害によって認知機能が低下し、生活に支障をきたす状態のことを指します。認知症の主な症状としては、もの忘れ（同じ話を繰り返す・約束を忘れる・ものを無くす）、理解力の低下（周囲の会話についていけない・判断できない）、作業能力の低下（料理や家電の使用方法が分からなくなる・着替えの順番が分からなくなる）、精神的混乱（やる気がなくなる・怒りっぽくなる・妄想・幻覚）などがあげられます。
認知症になり判断能力が低下すると、物事を理解して判断できなくなってしまうのですね。
日常生活に支障をきたすようですが、不動産を所有している方の場合はどんな問題が発生しますか？
関）認知症などで意思判断能力が低下してしまいますと、様々な契約行為ができなくなってしまいます。不動産に関係するところですと、売買契約、賃貸借契約、修繕の工事請負契約などが考えられますが、多くの方が直面するのは、「空き家を売却したいのにできない」という問題ではないでしょうか。
様々な契約行為ができないとはいっても、例えば施設入所の際の契約などはご本人が認知症で契約できる状態でなかったとしても、ご家族と契約できれば問題なく入所できる施設がほとんどかと思います。ですが、不動産の売却に関しては、そうはいきません。
家族が認知症の本人に代わって不動産の売却を行うことはできないのですね。
関）残念ながらできません。不動産を売却するときは、売買契約を結び、その売買契約に基づき、司法書士が所有権移転の登記（不動産の所有権が売主から買主に移転する手続き）を申請します。所有権移転の登記をする際には、司法書士による登記申請者の意思確認と本人確認が義務付けられています。認知症で判断能力が低下している状況ですと、不動産所有者の方の意思の確認ができません。
「本人（不動産所有者である親）は認知症で施設に入所しているが、子である自分が本人の実印等も管理している。自分が本人の代わりに所有権移転の書類に署名捺印するから、登記申請してほしい」といったことをおっしゃる方も少なからずいらっしゃいますが、ご本人の意思が確認できない以上、登記の手続きをお受けすることはできません。
認知症になってしまうと不動産を売却できなくなってしまうのですね。
今の時点で売却する予定がなかったとしても、対策をしておく必要はありますか？
関）今現在はご自宅で生活されていて、当面は売却する予定がないという方もたくさんいらっしゃるかと思います。ですが、５年後、１０年後は、ご自宅ではなく老人ホームなどの施設で生活されているかもしれません。
老人ホーム等の施設利用料がどのくらいかかるかご存知ですか？老人ホームの施設利用料は、地域や施設によって異なりますが、平均約 月15万〜20万円の施設利用料がかかりますし、また、医療費も別途かかります。
多くの方は年金のみの収入かと思いますので、なかなか厳しい支出ではないでしょうか。預貯金が潤沢であれば、不動産の売却を検討することはないかもしれませんが、施設利用料や医療費等を捻出するために、空き家となったご自宅の売却を検討されるご家族様は少なくありません。
売却するタイミングで、ご本人の意思判断能力がしっかりしていればいいのですが……
私も毎日のように本人確認の面談を行っていますが、面談をした際、残念ながら売主の方に判断能力があるとは言えない状態であったために、売買ができなくなったというケースを何度も経験しています。
そうなると、ずっと売却ができずに空き家を放置し続けることになってしまいますね。
関）そうですね。売却ができないだけでなく、空き家を放置することで絶対に避けては通れない問題が、庭や家周辺の草取りや庭木の剪定です。
年に一度というわけではなく、伸びてくればその都度手入れが必要になりますので、業者に依頼すればその分費用がかかりますし、自分で草取りするにしても相当な労力と時間を費やすことになります。実際に空き家を所有している方からも、草取りに一番悩まされているというお話をよく耳にします。
また、固定資産税は空き家でもかかりますので、住んでいなくてもずっと支払い続けなければいけません。空き家の場合、施設利用料も支払い、なおかつ、このような費用も支出することになってしまいます。
もし、何の対策もせずに認知症になってしまったけれど、施設利用料を捻出するためにどうしても不動産売却が必要になった場合はどうしたらいいですか？
関）認知症の状態でどうしても不動産売却が必要であれば、成年後見制度の利用を検討することになります。ですが、お子さんや配偶者がしっかり本人を支援しているようなケースでは、成年後見制度は窮屈に感じることもあります。
親族以外の成年後見人が付いてしまうと、通帳はすべて後見人に預けなければならなく、その後通帳の残高を後見人に尋ねても教えていただけないケースもあるようです。また、例え本人の生活のための支出であっても、家庭裁判所にその支出が認められないケースもあります。後見人や家庭裁判所に対する不満が溜まり、利用を後悔しているご家族も数多く見てきました。
ですが、「家族信託」であれば、契約時に司法書士等の専門家の関与は必要ですが、その後は「ご家族だけで」認知症のご家族の財産管理が可能になります。
専門家が後見人になると家族の財産を専門家がずっと管理することになるのですね。そうなると、専門家への報酬も発生しますか？
関）はい、成年後見人が私たちのような専門職（弁護士、司法書士、社会福祉士等）であった場合には、報酬が発生します。
報酬額はご本人のお持ちの財産額によって異なりますが、月２万円～６万円となります。例えば成年後見制度を10年利用し、報酬額が月４万円だった場合、10年で480万円、月６万円なら７２０万円を成年後見人に支払うことになります。利用する期間が長ければもっと報酬として支払う金額が多くなり、せっかくの財産なのにご自身のためではなく報酬として支払わなければいけません。
その一方で家族信託は、財産管理を依頼する受託者に報酬を支払う契約をすることも可能ですが、当事務所でお手伝いするケースのほとんどは無報酬で作成しております。契約書の作成時には50万円～100万円ほどかかることもありますが、それでも成年後見制度を利用するよりも費用を抑えられる場合がほとんどなのではないでしょうか。
家族信託と成年後見制度については以下の記事でも詳しく解説しています。
成年後見制度と家族信託 | 新潟で家族信託のご相談 司法書士法人トラスト (trust-shintaku.com)
成年後見制度と信託どちらを利用するべきでしょうか？ | 新潟で家族信託のご相談 司法書士法人トラスト (trust-shintaku.com)
家族信託と不動産
家族信託契約を締結するとどうなりますか？
関）家族信託とは、信頼できる方に財産を託し、代わりに管理してもらう制度です。
財産を持っている委託者（財産を預ける人）が、契約によって、信頼できる個人や法人である受託者（財産を預かる人）に対して、不動産・現金等の財産を託し、一定の目的に沿って、受託者が受益者（信託財産から経済的利益を受け取る人）のために管理・処分を行います。
例えば、委託者である親が受託者の息子に現金500万円を信託した場合、その500万円は息子が管理し、口座からの引き出しも息子が行い、受益者である親のために使います。息子が管理するので、親が認知症になって預金が凍結するリスクはありません。
金銭の信託はイメージしやすいですね。不動産を信託した場合はどうなりますか？
関）不動産を信託する場合、まずは信託登記という登記を行います。この登記により登記記録上には「受託者」という肩書で管理を担う方のご住所とお名前が記載され、形式的所有者としてみなされることになります。
また、信託契約書の中で、自宅不動産の管理処分権限（売却することができる権限）を受託者（財産を管理する人）へ付与します。そうすることで、信託契約後の信託不動産に関する売却についても、すべて受託者が明確な権限をもって手続きすることが可能になりますので、所有者の方の意思確認の手続きを要請されることはありません。
信託契約の締結により、定められた信託の目的に従って、受託者による不動産の管理・処分が実現できますので、委託者の意思判断能力や健康状態等に左右されず、スムーズに不動産の売却を進めることが可能となります。
不動産を信託した場合は、どのような手続きが必要になりますか？
関）まずは先程述べた通り、信託による所有権移転登記を申請する必要があります。不動産登記簿は、今まで所有者として名前が載っていた委託者に代わり、受託者の名前が記載されます。受託者は登記簿上の形式的な所有者となるので、委託者が認知症になってしまっていても、受託者が売主として不動産を売却することが可能となります。
不動産を売却した際の売却代金は受益者（＝委託者）のものですので、受託者が受領し、信託専用口座で管理します。
また、その他のお手続きとしては、火災保険等の変更や固定資産税の支払いなどがあります。
最後に
認知症対策を行わなかった場合、不動産の所有者の意思判断能力が低下してしまっていると、不動産を売却するには成年後見制度を利用するしかありません。
しかし、成年後見制度は一度利用すると、（ご本人の判断能力が回復した場合以外は）途中でやめることはできません。当初の目的である不動産の売却を達成したからといって、成年後見制度を途中で辞めることはできませんので、専門職が後見人となった場合はご本人がお亡くなりになるまで報酬を支払い続けることになってしまいます。
認知症の親の持ち家の売却を検討していて、自宅売却をするために仕方なく成年後見制度を利用した方や、成年後見制度はどうしても利用したくないので存命中の自宅売却は諦めて、お子さんたちで施設利用料等を負担し続けるという選択肢を取られた方をたくさん見てきましたが、みなさん、「もう少し早く対策しておけばよかった」とおっしゃいます。
認知症の対策ができるのは、元気な（判断能力がある）うちです。あの時対策しておけばよかった……と後悔されないよう、一度ご家族で家族信託についてご検討されてみてはいかがでしょうか。
